进入2023年4月，中国房地产市场持续传递重磅政策信号。继郑州、武汉、南京等逾百个城市密集调整限购、降低首付比例后，上海这一核心一线城市近日也宣布对部分区域放宽购房资格认定，标志着“稳楼市”政策已渗透至市场最敏感地带。据不完全统计，仅2023上半年全国超150个城市出台房地产松绑政策，政策密度与覆盖面刷新历史纪录。
一、政策松绑“三线齐发”，一线城市成为关键战场
本轮政策调整呈现差异化特征：三四线城市主攻“救市底线”，通过购房补贴、货币安置等方式激发需求，部分城市甚至推出“一人买房全家帮”政策；二线城市则聚焦“救企纾困”，通过降低预售门槛、放松预售资金监管为房企减压；而此次上海的政策突破，体现了核心城市对市场需求的精准把控。4月15日，上海临港新片区率先放宽外地户籍家庭社保年限至14个月，政策生效首周即迎来看房量翻倍增长，有中介透露“金领人才购房需求显著释放”。
百城稳楼市：半年余次“松绑”，上海也来了这一现象背后，是地方政府应对土地财政收缩、防止市场螺旋式下跌的迫切需要。据住建部最新调研，2023年3月70城新房价格指数年内首次转正，但上涨城市多为政策调整较早的二三线城市，一线城市涨幅有限，政策传导存在明显时滞。
二、政策工具箱持续扩容：
从数据看，2023年以来政策领域呈现五大重点：
1. 限购放松：已有14个二线城市取消“认房又认贷”，杭州、南京等城市试点“留沪留汉人才专项购房通道”；
2. 税费减免：郑州、沈阳等地对首套房契税实行“补三免一”，最高可退5万元；
3. 信贷松动：GDP万亿城市中，90%以上首套房贷利率已降至4%以下，部分城市二套房利率同步下调；
4. 整体规划联动：佛山、东莞等都市圈推进“户籍同城化购房”，打破区域壁垒；
5. 价格调控转向：深圳、苏州试点“二手房官方指导价动态调整机制”，消除价差矛盾。
三、市场反应：冷热分化加剧
政策效果呈现明显分化特征。三四线城市购房者仍在观望：以海南为例，琼海、万宁等城市首付比例虽降至20%，但一季度新房成交面积同比仍下跌35%，主要因经济颓势压制购买力。而核心城市政策效应逐步显现：4月份北京、苏州二手房挂牌价出现结构性回暖，但经纪人坦言“议价空间仍在5%-8%，买方市场特征未根本改变”。
更值得关注的是房企策略的转变。20强房企中已有8家暂停全国性降价促销，转而通过“工抵房、法拍房处置”加速回款。克而瑞数据显示，4月房企融资端政策红利开始释放，信用债发行成本较去年同期下降1.2个百分点，但民营房企发债规模占比仍不足10%，融资分化趋势延续。
四、长效机制建设迫在眉睫
政策密集期叠加市场复苏的困境，暴露出当前调控体系深层矛盾。专家建议需从四方面突破：
（1）建立“因城施策”动态评估模型，避免政策“一刀切”；
（2）完善“租购并举”配套制度，落实“保租房用地不计入商品房供地计划”的政策导向；
（3）利用不动产统一登记数据优化限购政策，实现“户籍、社保、纳税”多维精准调控；
（4）推进房地产税立法试点经验总结，为下一步税制改革铺路。
据权威机构模拟测算，若当前松绑政策全面落地生效，全年商品房销售额有望实现3.8%增长，但需警惕部分城市出现“政策刺激—短期升温—预期再度转弱”的过山车效应。在4月召开的中央财经委会议上，“买房不是炒房，居住需求需要制度保障”被列为重要议题，预示未来政策将更加注重长效机制与短期效应的平衡。